2022年，面对房地产市场下行、房企频现债务危机、市场预期不足的三重压力，我市坚决贯彻执行党中央、国务院和省委、省政府的决策部署，坚持“房住不炒”的定位，积极推进因城施策，分区分片精细调控房地产政策，灵活运用信贷支持、退税优惠等政策，满足刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。2022年，我市房地产开发投资全年保持低位正增长、商品房销售降幅逐步趋于稳定、商品房去库存压力减少，但实物量投资比重下降、房企资金压力上升、新开工面积大幅下降等问题仍需持续关注。

一、房地产市场运行情况

（一）开发投资占据全省首位

2022年，全市完成房地产开发投资2758.77亿元，增长1.4%，增速分别高于全国、全省平均水平11.4、9.3个百分点，位列全省第一。从各月数据来看，房地产开发投资增速虽有波动，但全年始终保持正增长态势。

从工程用途看，住宅投资主体地位突出，占比增加。住宅投资2052.38亿元，增长6.2%，占全部房地产开发投资的74.4%，占比较上一年增加3.4个百分点；办公楼投资138.74亿元，下降15.3%，占全部房地产开发投资的5.0%，占比较上一年减少1个百分点；商业营业用房投资203.72亿元，下降15.3%，占全部房地产开发投资的7.4%，占比较上一年减少1.4个百分点。

（二）销售面积降幅趋于稳定

全市商品房销售面积共计完成942.32万平方米，下降37.6%。从各月数据来看，1-4月，受“恒大”事件叠加疫情影响，商品房销售面积增速出现大幅下跌，5-8月，随着限贷、限购政策的调整，销售市场有所回温，销售面积增速有所好转，9-12月，销售市场逐步回温并趋于平稳，但纵观全年数据，新建商品房市场成交量仍处于大幅下跌的状态。

从构成来看，住宅销售市场“橄榄形”结构更加明显。90平方米以下住宅销售125.72万平方米，占全部住宅销售面积的15.9%，占比较上一年减少3.8个百分点；90-144平方米住宅销售558.19万平方米，占全部住宅销售面积的70.5%，占比较上一年增加5.6个百分点；144平方米以上住宅销售108.06万平方米，占全部住宅销售面积的13.6%，占比较上一年减少1.7个百分点。

（三）十二个板块发展差距较大

从全年房地产开发投资增速及商品房销售面积增速来看，板块之间发展差异较大。秦淮区、雨花台区包揽房地产开发投资、商品房销售面积增速冠、亚军，其中秦淮区是全市唯一一个商品房销售面积增速保持全年正增长的板块。同时，各板块之间增速差距较大，房地产开发投资增速相差高达71个百分点，商品房销售面积增速相差高达101.5个百分点，除此以外，浦口区、建邺区土地购置费占房地产开发投资比重较高，分别占比61.4%、60.1%。

表1 2022年各版块房地产运行情况

二、亮点

1、土拍总收入位居全国全列

2022年我市共完成五批次集中土地出让，总计出让105幅地块，成交总价超1308亿元。共竞价115幅地块，其中84幅地块以底价成交，占比73.0%；21幅地块溢价，占比18.3%，溢价地块中有9幅地块触顶成交；10幅流拍，占比8.7%。在全国土地拍卖市场降温的大环境下，我市土地成交总金额、出让地块总宗数虽较往年呈现下跌态势，但土拍总收入依然位居全国前列。

2、去库存成果显着，待售面积减少

2022年我市商品房去库存工作成效明显，全市商品房待售面积263.67万平方米，下降3.9%。其中，住宅待售面积96.72万平方米，下降17.5%；办公楼待售面积31.19万平方米，下降1.8%；商业营业用房待售面积66.88万平方米，增长19.8%；其他商品房待售面积68.89万平方米，下降1.0%。

三、存在的问题及面临的挑战

1、建安工程萎缩，土地费占比扩大

从房地产开发投资结构看，2022年全市建安工程完成投资1126.87亿元，下降6.1%，占全部房地产开发投资的比重由上年末的44.1%下降至40.8%；土地购置费1452.19亿元，增长12.0%，占全部房地产开发投资的比重由上年末的47.7%上升至52.6%。从月度数据来看，除1-2月，其余各月的土地购置费都占全部房地产开发投资额的50%以上，最高占比达到58.4%，且今年土地购置费占比均高于去年同期数，最高差值达6.3个百分点，土地购置费占比上升的趋势越发显着。

2、到位资金降幅扩大，资金压力问题凸显

2022年，受房地产市场预冷、建材价格上涨等因素影响，房地产企业到位资金压力陡增。全市房地产开发企业本年到位资金3450.99亿元，下降36.0%，增速较上半年下降8.7个百分点。其中，国内贷款517.29亿元，下降39.9%；自筹资金874.77亿元，下降40.7%；利用外资0.86亿元，下降73.5%；定金及预收款1192.71亿元，下降44.2%；个人按揭贷款774.75亿元，下降7.7%。同时，房地产开发企业各项应付款合计962.24亿元，下降13.3%，高于房企本年到位资金增速22.7个百分点，房地产本年到位资金增速远小于各项应付款增速，表明企业运营风险增大，房企资金链断裂、开发项目停缓建的可能性上升。

3、房屋施工面积、新开工面积降幅明显

2022年，全市商品房施工面积7845.46万平方米，下降8.7%，降幅较上半年扩大2.6个百分点，其中，住宅施工面积4920.23万平方米，下降8.9%。全市商品房新开工面积1302.65万平方米，下降33.5%，降幅较上半年扩大3.7个百分点，其中，住宅新开工面积868.74万平方米，下降33.3%。在销售市场下行、土地成交价格下跌等因素影响下，施工面积、新开工面积降幅的扩大进一步体现出我市房地产企业开发信心不足、建设积极性不高、观望心态增强。

四、建议及对策

1、强化市场供需调节，完善住房保障体系建设

为减轻中低收入人群住房压力，建议把规划先行、以需定建作为目标，确保房地产市场供需平衡，加快完善住房保障体系，积极发挥住房公积金作用，增加公租房、保障性租赁住房和共有产权房供给，盘活存量资源，借助市场化力量解决新市民和年轻人的住房问题，多渠道、多主体、多模式地加大各类保障性住房的有效供给，切实满足刚需人群住房需求。 

2、优化产品供应，提升市场核心竞争力

随着我市居民生活质量的稳步提升，我市居民对居住条件有了更多层次的需求，为更好地满足资金丰裕、追求生活品质的改善群体的居住和购房需求，鼓励房地产企业开发建设高品质、低密度、高绿化率、布局合理、配套完善、物业可靠的科技型住宅小区。同时，不断发展和完善换房置业手续，大力宣传我市二套住房商业贷款首付比例优化调整等优惠政策，加大对二手房的补贴力度，不断提高市场的流通率。

3、改善房企资金情况，落实保交楼工作

建议优质房企抓住融资窗口期，优化债务结构及规模，改善资产负债情况，借助融资力量拉动建设进度、销售进度，拉动企业资金流回温；对于出险房企，建议相关部门落实监管责任，对于仍有能力进行债务重组的企业，积极推动和协调债务化解的问题，对于涉及问题楼盘的出险房企，建议强化预售资金监管等政策，以保交楼、保交付为主要目标，推动房地产市场平稳健康发展。